syndic

Je vous recommande tous de lire le texte ci-dessous que j'ai trouvé sur http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=16760.
En gros ça nous explique comment se déroulera l'AG et ce qu'il faut anticiper et préparer pour gérer l'élection d'un autre syndic que celui du promoteur.
En début de séance, on va donc refuser son élection et ensuite, nous allons nous retrouver livrés à nous même jusqu'à ce qu'on élise le nouveau syndic. Il y a une procédure à respecter, je vous laisse en prendre connaissance:


Changement de syndic : propositions multiples

Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date de cette AG.

Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".

c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.

Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.

IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée (changement de syndic = syndic JAMAIS secrétaire)
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.

Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" CS connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place).

Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement contrôlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Il conserve cette pièce pendant toute la durée de la réunion

Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.

La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.

Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.

Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !

(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)

L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)

Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).

Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.

ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.

C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.

Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent sur leurs feuille de vote, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25.

On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.

Eventuellement, on le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose que le syndic élu assure la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "

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On l'aura compris, un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement".
Il faut s’imaginer PDG d'une entreprise qui recherche son directeur financier, son DRH, fonctions qui nécessitent une relation de confiance privilégiée : Il faut "cuisiner" les candidats pour aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus value qu'ils vont apporter à l’entreprise.
Recruter un syndic, c'est la même chose. On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa société/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (pour quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....

Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires.

Ce lien aussi vous sera utile avec des infos complémentaires et capitales (oui parce qu'en fait le syndic sortant risque de nous mettre à la porte de l'AG qu'il a organisé, donc il faut prévoir de prendre du matériel-listé dans ce lien- et surtout demander préalablement au syndic provisoire d'organiser l'AG dans une salle qu'il aura louée pour l'occasion - l'AG ne doit pas se dérouler dans leur locaux):

http://www.actioncoproprietaires.org/dossiers/le-changement-de-syndic.html

Merci Rjardin pour ce post . C'est sure que sans préparation la tache reste très difficile mais avec de la détermination , une bonne préparation et de l'aide on pourra relever le défi afin de faire le meilleur choix de syndic pour notre résidence.   

Vous êtes copropriétaire : ce qui vous attend dès 2014

Les honoraires particuliers facturés par les syndics seront mieux encadrés

La mise en place de l’arrêté Novelli en 2010 visait déjà à répondre à certaines dérives constatées dans les contrats de certains administrateurs de biens, en listant les frais de gestion courante devant obligatoirement figurer dans le forfait du contrat de syndic. Elle en a au final entraîné de nouvelles. Certains syndics affichant des forfaits peu onéreux mais facturant très cher, et au titre de prestations particulières, certains frais qui ressortissent pourtant de la gestion courante. Pour contrecarrer ces pratiques, le projet de loi propose d’opérer une inversion : la liste des frais particuliers sera désormais déterminée par un décret (qui fera l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision) et toutes les autres prestations ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel, car réputées de gestion courante.
Le contrat de syndic devra être conforme à un contrat type lui aussi défini par décret. Dans ce contrat, les syndics auront notamment l’interdiction d’introduire un barème d’honoraires (même indicatif) pour les gros travaux, ces honoraires devant être votés à chaque fois par l’assemblée générale, comme le stipulait déjà la loi Boutin du 5 mars 2009.

Les modalités de changement de syndic vont être modifiées

Dans un premier temps, le texte s’intéresse aux « syndics de promotion », ceux mis en place par un promoteur dans le cadre d’une vente sur plans. Ils auront désormais l’obligation d’organiser la mise en concurrence de l'administrateur de biens de la future copropriété. Ensuite, il est prévu que le conseil syndical soit désormais contraint d’organiser périodiquement la mise en concurrence du syndic. En cas de désignation d’un autre mandataire, le contrat de syndic en place cessera automatiquement. Quant aux conseils syndicaux, ils auront la possibilité de convoquer une assemblée générale de copropriétaires pour élire un syndic en cas « d’empêchement » de celui-ci : décès ; retrait de carte ; défaut de mandat, etc.

La gestion des fonds est remaniée

Le texte propose des outils demandés de longue date par les associations de consommateurs, et notamment l’Association des responsables de copropriété (ARC). Ainsi, le syndic ne pourra-t-il plus faire voter par l’assemblée générale une dispense de compte séparé (rendu obligatoire par la loi du 10 juillet 1965). Il ne pourra égalemet plus invoquer des coûts supplémentaires pour sa gestion : cette prestation devra faire partie intégrante du contrat de syndic. De plus, la commission des affaires économiques a réintroduit dans le texte, cet été, l’obligation de mettre en place un fonds de prévoyance. Les copropriétaires seraient donc contraints de verser, en plus de leurs charges, une part fixe (le montant de 100 e par lot et par an a été évoqué) destinée à financer des travaux futurs liés à la conservation de l’immeuble.
Un autre point important soulevé par la loi, le syndic aura désormais l’obligation d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, afin de conforter la légitimité de ce dernier dans la procédure budgétaire.
Enfin, le syndic aura interdiction d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires, dans un souci de clarification et de transparence financière.

Des outils sont créés pour le traitement des copropriétés en difficultés

Le texte vise à améliorer significativement la « procédure d’alerte » en cas d’impayés supérieurs à 25 % du budget prévisionnel de la copropriété. Il introduit d'abord une disposition permettant au juge de prononcer des « abandons de créances » au profit des copropriétés reconnues en difficulté. Il élargit par ailleurs les pouvoirs des administrateurs judiciaires, leur donnant, par exemple, la possibilité de vendre des parties communes, hors décision d’assemblée générale.
Une batterie de mesures destinées à la base à lutter contre les « marchands de sommeils » devrait également empêcher les copropriétés fragiles de s’enfoncer davantage dans les difficultés. Par exemple, l’interdiction faite à un copropriétaire d’acheter des lots dans une copropriété où il est déjà propriétaire et où il a accumulé des dettes et des impayés. Et encore, le texte propose d’empêcher les copropriétaires endettés de bloquer les procédures de saisie de leur bien en leur interdisant de prendre part au vote en assemblée générale qui doit autoriser le syndic à agir en justice. Dans ce cas de figure, les frais d’avocat engagés par le syndicat seront imputés au seul copropriétaire condamné et pourront être remboursés en priorité par les fruits de la vente, dont bénéficie le syndicat.

Petite vidéo illustrant qu'il est toujours recommandé de négocier le contrat du syndic, d être très vigilent sur sa gestion et surtout l'importance de s'investir au sein de sa copropriété. En d'autres termes ne jamais laissé le syndic seul au contrôle .      

  

https://www.youtube.com/watch?v=jdwcnQSWAJc

Voici une enquête sur les charges de copropriété 2012 effectuée par le service Études du groupe Figaro.


L’étude porte sur la France entière. On y trouve les données de l’Île-de-France (en distinguant Paris, la petite couronne et la grande couronne) et de la province.
Pour comparer les résultats au montant des charges de votre copropriété, vous pouvez utiliser la méthode suivante.

La plus simple consiste à sélectionner tous les équipements de votre résidence et ensuite, multiplier les moyennes par le nombre de mètres carrés de votre logement. Vous aurez une petite idée, j'ai bien dit une petite idée de vos charges de copropriété.       














A vous de jouer !!!   

La mise en concurrence des syndics est obligatoire : Merci à la loi Alur (l'Accès au logement et un urbanisme rénové)     

L’ambition du projet de loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR)     

Voici les  principales dispositions qui vont faire évoluer les rapports de la copropriété..
Il est à noter que toutes les dispositions ne seront pas d’application immédiate. En effet, certaines d’entre elles seront soumises à la parution de décrets.

Intéressant tout ces articles nous aident réellement merci Balisier!

Oui, oui c'est génial de nous mettre tout cela à disposition ! J'apprécie particulièrement l'obligation futur de mettre en place un espace sécurisé internet où l'on pourra consulter les informations de notre copropriété ! Vite que les décrets commencent à sortir !

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Bonjour,

et bien voila le recommandé pour l'assemblée générale est arrivée et l'heureux élu du promoteur sogeprom sur la résidence sylvania est Foncia (et oui malheureusement quelle poisse !!!!) ayant eux une très mauvaises expérience avec eux et ayant toujours des échos d'amis et collègues de travail toujours insatisfait de leurs prestations j'aimerais que vous me communiquiez le nom et les adresses des syndics intéressants que vous avez déjà démarché pour une mise en concurrence s'il vous plait !
par avance merci beaucoup beaucoup

Malheureusement, pour cette année, c'est trop tard car à partir du moment où vous avez déjà reçu l'ordre du jour de la 1ère AG, vous ne pouvez plus proposer d'autres syndics pour un vote. Vous ne pouvez plus non plus rajouter de points à l'ODJ. J'espère pour votre résidence que le mandat de Foncia n'est pas de 3 ans mais que d'un an. Dans ce cas, il faudra mieux préparer l'AG de l'année prochaine...

si si c est bien un mandat de 3 ans !! On a eux aucune information sur ce sujet et les choses nous sont complètement imposé de force ! gros point négatif :-s je voterai contre ! merci beaucoup pour ses informations ;-)